27 июля0656

Стоит ли инвестировать в коворкинг в 2020 году?

Коворкинг – предоставление рабочих мест или офисов на условиях краткосрочной или долгосрочной аренды. От обычной аренды услуги коворкинга отличаются наличием готовых оснащенных рабочих мест, бесплатного кофе, чая, мест для отдыха, доступа в Интернет, возможностью аренды переговорных, конференц-залов.

В основном, коворкинг-операторы получают прибыль от платежей арендаторов, проведения мероприятий, а также дополнительных услуг, таких как питание для резидентов, бухгалтерские, юридические и другие услуги.

Ожидается, что мировой рынок коворкинга сократится с 9,27 млрд. долларов 2019 года до 8,24 млрд. долларов в 2020 году. Снижение, в основном, связано с замедлением экономического роста в разных странах из-за вспышки COVID-19 и мер по его сдерживанию. Ожидается, что рынок восстановится и достигнет $ 11,52 млрд. в 2023 году.

Европа была крупнейшим регионом на рынке коворкинг-пространств в 2019 году - 5858 коворкингов. Общее число коворкингов в Северной Америке - 4698, лидирует США - 3700 единиц. В Азии лидирует Индия – 2197 коворкингов. На Западе коворкинги весьма популярны, у крупнейшего оператора WeWork рабочие места арендуют Microsoft и Facebook.

Количество коворкингов в различных регионах мира

Увеличение числа людей, работающих из дома или удаленно из-за блокировки COVID-19, ограничивает рост рынка. Операторы коворкинг-площадок отмечают, что количество посетителей сократилось почти на 50%. Кроме того, согласно публикации Business 2 Community, в апреле 2020 года, число людей, работающих удаленно, выросло на 44% по сравнению с данными за последние пять лет. В ближайшей перспективе быстрого восстановления не ожидается. Следовательно, доход от рынка коворкинг-площадок в 2020 году снизится.

До пандемии рынок коворкинга в России развивался достаточно уверенно. По данным консалтинговой компании CBRE, в 2019 году площадь открытых коворкингов выросла в три раза, составила 170 тыс. кв.м. по сравнению с 60 тыс. кв.м. в 2017 году.

Всего в России 753 коворкинга по данным Национальной ассоциации отрасли коворкингов России (НАОК). Основная масса расположена в Москве, СПб и МО – см. график. Регионы, не показанные на графике, насчитывают менее 10 коворкингов.

Распределение коворкингов по регионам России

До пандемии прогноз рынка коворкингов был весьма оптимистичен. Компания CBRE прогнозировала удвоение рабочих площадей в Москве и 30% рост в Санкт – Петербурге. Сейчас трудно давать точные прогнозы, но темпы роста рынка существенно замедлились.

Тем не менее, с начала года на рынке уже совершен ряд крупных сделок с ведущим оператором WeWork в Москве. Mail.ru Group арендовала офисные площади 3,2 тыс. кв.м в коворкинге в бизнес-центре Arcus III, а X5 RetailGroup - 4,3 тыс. кв.м в БЦ «Красная Роза». В планах Mail.ru арендовать 8 тыс. кв.м в 2021 году.

В чем же привлекательность коворкингов? Главный плюс - экономия затрат. В журнале «Финансовый директор» приведен интересный пример расчета экономии для фирмы с 10 сотрудниками. Такой расчет можно сделать для любого количества рабочих мест, меняя модель под свои параметры.

По расчетам экспертов, для фирмы из 10 человек ежемесячная экономия может составить от 117 до 159 тыс. рублей. Соответственно в год от 1,4 до 1,9 млн. рублей. Для небольшой компании эта экономия весьма существенна.

Вторым плюсом для операторов из Москвы, Московской области, Башкортостана, Сургута является возможность получения субсидий на открытие коворкинга.

После вспышки COVID-19 изменились требования к офисному пространству, приобрела популярность удаленная работа.

Международная компания Colliers International, управляющая коммерческой недвижимостью в 68 странах провела опрос респондентов со всего мира с целью выявить отношение к удаленной работе во время пандемии. Основные результаты таковы:

  • Продуктивность работы не изменилась у 51% опрошенных,
  • у 26% выросла и сократилась только у 23%.
  • 12% респондентов хотели бы работать из дома более 4 дней в неделю, 21% - более трех дней, 1-2 дня - 49%, а 18% - один день.

Похожее исследование было проведено компанией McKinsey. Согласно которому, 80 процентов опрошенных сообщают, что им нравится работать из дома. 41% процент говорят, что они стали более продуктивны, чем были раньше, и 28 процентов - менее продуктивны.

Многие сотрудники, освобожденные от длительных поездок на работу, нашли более эффективные способы провести это время, обладая большей гибкостью в балансировании личной и профессиональной жизни, и решили, что они предпочитают работать дома, а не в офисе.

В целом, люди позитивно относятся к удаленной работе, но ее недостатком считают отсутствие общения и взаимодействия.

Экономический спад, безусловно, скажется на росте популярности удаленной работы, кроме того она регулируется ТК РФ. Это, в свою очередь, может положительно сказаться на популярности коворкингов: ими будут пользоваться не только удаленные сотрудники, но и целые компании для обеспечения командного взаимодействия и экономии затрат.

Коворкинг-пространство может реагировать на изменения дизайна, требуемые после COVID-19, быстрее и эффективнее, чем традиционные офисные помещения. До пандемии общепринятым считалось, что офисы имеют решающее значение для производительности, культуры и победы в войне за таланты. Компании активно конкурировали за лучшие офисные помещения в крупных бизнес-центрах по всему миру.

Коворкинг-места с соблюдением безопасной социальной дистанции

Но теперь, многие организации считают, что они могут внедрить инновационные процессы для повышения производительности, создать еще более сильную культуру и значительно сократить расходы на недвижимость.

Арендная плата, капитальные затраты, эксплуатация объектов, техническое обслуживание и управление делают недвижимость самой большой категорией затрат. Расходы на содержание офиса составляют от 10 до 20 процентов от общих расходов, связанных с персоналом. В мире после COVID-19 тренд на снижение затрат на недвижимость может быть весьма значительным.

Посмотрим, что говорят эксперты рынка о перспективах коворкингов.

ИИван Починщиков, управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости IPG.Estate.
«В последнее время популярность коворкингов выросла у крупных компаний, которые оптимизируют свои затраты за счет гибких пространств. В формат коворкингов частично перешли такие гиганты как «МТС», «Тинькофф», «Почта России», X5 RetailGroup. На переход в коворкинг повлияли экономические мотивы – инвестиции значительно снижаются за счет уже готового офиса. В период пандемии загрузка была низкой, и пока гибкие офисы заполнены лишь на 30% корпоративными клиентами. Фрилансеры возвращаться не спешат. Опасения связаны со здоровьем. Конечно, коворкинги принимают все необходимые меры, связанные с измерением температуры и обеспечением дистанции, но людям пока неспокойно тесно общаться с другими.

Перспективы коворкингов в этом году связаны с оптимизацией затрат у всех типов компаний. Крупные фирмы будут стараться снизить операционные расходы, а мелким потребуется офис по низкой цене. Многие были вынуждены съехать из офисов во время пандемии из-за нехватки средств. В коворкинге операционные расходы предсказуемы, можно точно рассчитать свои потребности и затраты. К тому же не нужно делать ремонт, покупать мебель и оргтехнику. Коворкинг как бизнес пока представляет собой высокий риск, перспективны только крупные сетевые проекты, где прибыльность в одном месте может как-то компенсировать убыточность в другом».

ААлексей Кучвальский, руководитель отдела по работе с офисными помещениями компании JLL – инвестора в сфере недвижимости.
«Карантин и падение прибыли способствовали смещению спроса на экономные варианты. Часть сотрудников перевели на удаленную работу и большие офисные площади стали не нужны. Арендаторы заинтересованы в переезде с минимальными затратами – готовое помещение с ремонтом и мебелью. Таким требованиям отвечает коворкинг. Кроме того, можно планировать затраты с учетом числа сотрудников и сроков аренды. Можно отметить, что у арендаторов коворкингов изменились запросы - уменьшилась потребность в числе рабочих мест.

В Москве во втором квартале 2020 года объем сделок продажи и аренды традиционных офисов сократился на 8% к прошлому году. При этом ставки за кв. метр в Москве не изменились. В Петербурге сокращение сделок достигло 20% при небольшом снижении цен на аренду.

Коворкинг – гораздо дешевле традиционного офиса, в крупных городах можно ожидать роста спроса, но пока нельзя ничего утверждать. Что касается обычных офисов, то вакантность возрастет при снижении арендных ставок».

Посмотрим, что предлагается на рынке франшиз коворкингов. Франшиз пока мало, так как эта ниша относительно новая для российского рынка.

БрендПаушальный взнос, тыс. руб.Инвестиции в открытие, тыс. руб.Роялти, % в месяцСрок окупаемости, месяцевЧисло собственных/ франчайзинговых точек
Старт (Москва)9909905%31/15
Workyspace (Москва)310-1490310-1490-31/14
Indagate (Москва)4909803%52/3
Практик (СПб)Пока франшиза продана 1 партнеру в г. Великие Луки и тестируется5/1
Арма (Москва)4502247-51/1

Основные компании - франчайзеры находятся в Москве, где сосредоточено 46% всех российских коворкингов. Все франшизодатели анонсируют ежемесячную прибыль в размере 300-500 тыс. рублей и быструю окупаемость.

Есть еще один проект, который реализуется на условиях инвестиционного - в форме долевого участия. Это проект NAMES, идейным вдохновителем которого является небезызвестный Аяз Шабутдинов. Он предлагает довериться ему и проинвестировать в проект не менее 1 миллиона рублей. Первый коворкинг был открыт в феврале 2020 года в Екатеринбурге на привлеченные инвестиции, открыт пока один из двух этажей. Планы Аяза амбициозные, он планирует открыть 84 коворкинга в России и позиционирует свой проект как лучший.

Подробнее об этом проекте мы расскажем в ролике на нашем канале в ближайшее время.

Основные выводы в результате нашего исследования таковы:

  • Ранние тенденции во всем мире указывают на то, что должна быть альтернатива массовому возвращению в офисы, и компании в настоящее время обдумывают бэк-офисные стратегии, которые будут значительно отличаться от прежних. Основным мотивом является экономия затрат, которые можно существенно снизить, разместив рабочие места в коворкинге.
  • Активность в сегменте офисной недвижимости снизилась из-за сложного экономического положения арендаторов. В этом году не ожидается роста в традиционном сегменте аренды. Спрос может сместиться в сторону коворкингов, но, в основном, только в Москве и Санкт- Петербурге.
  • Значительные риски развития коворкингового бизнеса в регионах России основаны на том факте, что в условиях экономической нестабильности и недостаточного понимания сути коворкинга, бизнесмены не будут активно переходить на эту модель. Пока в регионах коворкинг имеет очень слабую распространенность, и рассчитывать на рост в 2020 году не приходится.
  • Инвестировать в коворкинг целесообразно только в сетевых проектах и в тех регионах, где реально получить субсидирование от государства – то есть в Москве и МО, Башкортостане и Сургуте. В других местах инвестиции, также как и развитие по франшизе будет убыточно с высокой степенью вероятности.

В средне и долгосрочной перспективе коворкинг будет востребован, но пока существует высокий инвестиционный риск вложения в проекты.

Как вам статья?

Избранные записи