24 июля01289

Что ждёт торговые комплексы уже этой осенью?

Редакция Франшизы Партнеркин решила рассмотреть, что происходит в сегменте торговых центров для выявления возможных рисков при открытии бизнеса.

Пандемия превратила торговые центры в убыточные объекты. Вся бизнес-модель торгового центра, которая предполагает привлечение как можно большего числа людей развалилась во всем мире. Аналитики компании CoresightResearch, которая отслеживает закрытие розничных магазинов, прогнозируют, что около 25% торговых центров Америки исчезнут в течение следующих трех-пяти лет. Цифра может возрасти до 50%, если последует вторая волна COVID – 19.

В целом, по мнению аналитиков, торговые центры класса «А» находятся в наилучшей форме, потому что их дорогие розничные арендаторы имеют более высокую норму прибыли и, следовательно, лучше способны противостоять спаду. Торговые центры классов «B» и «C», которые включают более дешевые магазины, сталкиваются с высоким риском закрытия.

Посмотрим, что происходит на рынке девелопмента России в сегменте ТРЦ, чтобы понять настроения инвесторов.

По данным аналитической фирмы Cushman&Wakefield за первое полугодие 2020 года открытие 30% планируемых к вводу торговых центров перенесено на следующий год и далее. Переносят сроки строительства тех объектов, которые находятся на начальной стадии строительства. За первые полгода ввели в эксплуатацию 3 торговых центра, и все они находятся в Москве. В прошлом году за аналогичный период было введено на 33% больше торговых площадей.

До конца года в Москве планируется к вводу еще несколько ТЦ, которые находятся на высокой стадии готовности. В регионах ситуация иная. Плановый ввод сократится почти в 2 раза.

Всего до конца года в регионах планировалось открыть 23 торговых центра, при условии отсутствия очередных экономических потрясений. В основном, плановые ТЦ находятся в МО, СПБ и миллионниках. Но сроки ввода будут переноситься с высокой долей вероятности.

Причинами переносов срока ввода объектов являются трудности с их заполнением. Обычно площади распределяются задолго до планируемого открытия, но сейчас многие ритейлеры свернули программы развития.

В действующих ТЦ ситуация далека от благоприятной. До сих пор открылись не все ТЦ по стране, а каждый десятый из открывшихся не восстановил работу в полном объеме. Наиболее проблемными городами являются Хабаровск, Красноярск, Санкт – Петербург и Екатеринбург. Посещаемость открывшихся ТЦ в Москве составляет 75% от докризисного уровня, а торговая активность - 60%. В регионах ситуация складывается по - разному, но, в среднем, активность находится в районе 65% от прежних значений. К концу года существует вероятность банкротства у 25% ТЦ.

Российский Совет Торговых Центров (РСТЦ) обеспокоен ситуацией в отрасли и поэтому обратился к федеральным властям с просьбой дать отсрочку по уплате налогов. 16 мая Правительством РФ было утверждено Постановление №699, где отсрочка по имущественным налогам дается тем арендодателям, которые предоставляют отсрочку по арендной плате арендаторам. То есть, если ТЦ дает отсрочку по платежам, то сам получает право на отсрочку по налогу на имущество и земельному налогу. Такая мера решает лишь часть проблем, поэтому РСТЦ составил повторное обращение к Правительству, мотивируя его тем, что все средства владельцев недвижимости идут на поддержку работоспособности ТЦ и обеспечение мер профилактики инфекции. Предыдущий отказ был обусловлен высокой суммой выпадающих доходов в 167,2 млрд. рублей, которые при отсрочке не поступят в бюджет.

Еще одной проблемой для арендодателей является рост количества пустующих площадей, к концу года они могут составить до 10% от имеющихся.

Арендаторы также находятся в сложном положении из-за долгого простоя, небольших сумм по субсидированию их деятельности и падения покупательской активности.

Редакция Франшизы Партнеркин провела небольшой опрос среди экспертов и предпринимателей, касающийся риска открытия бизнеса в ТЦ.

ВВиктор Ляшевский, эксперт по франчайзингу, масштабированию и стратегическому менеджменту
Торговая недвижимость – один из тех сегментов экономики, на которых коронокризис скажется сильнее всего. С самого начала изоляции торговые центры начали терять поток посетителей.

Эксперты из ВШЭ даже заявили о том, что рынок торговой недвижимости просядет на 50%. Такое серьезное падение трафика, естественно, сказывается на всех тех, кто арендует площади в торговых центрах разных форматов. И последствия пандемии очень сильно изменят этот рынок в долгосрочной перспективе. Но далеко не для всех эти изменения будут негативные. Больше всего пострадают самые крупные ТРЦ, работающие на окраинах городов и привлекавшие до коронокризиса людей со всего города и области.

Во-первых, во многих регионах люди просто боятся туда ехать, и эта инерция восприятия будет сохраняться еще долго. Во-вторых, многие якорные арендаторы – фудкорты, кинотеатры, развлекательные центры – закрыты и будут закрыты в ряде ТЦ еще как минимум до конца года.

В-третьих, за время самоизоляции люди поняли, что все то, зачем они ездили в большие ТРЦ можно получить с доставкой за те же деньги, а то и дешевле. При этом еще и время на дорогу тратить не придется! В таких торговых центрах я открываться не рекомендую. А вот небольшие торговые центры придомового формата от пандемии только выиграют. Во-первых, их якорные арендаторы – торговые сети – чувствуют себя прекрасно, и трафик продолжают генерировать. Во-вторых, часть того потока, который раньше оттекал в большие ТРЦ, теперь перетечет в придомовые торговые объекты. Поэтому открытие бизнеса в придомовом формате, в густонаселенных районах – это очень перспективная история в среднесрочной перспективе.

ППавел Крупин, основатель и руководитель компании VLAVAШЕ (франчайзинговая сеть стрит фуд)
До апреля месяца попасть арендатором в хороший ТЦ было сложной задачей, все места расписаны и стоит очередь из предпринимателей, чтобы что то освободилось и они смогли занять это место. В некоторых ТЦ ты ещё платишь за вход, чтобы туда вообще попасть и входные оценивались в миллионы рублей, например, как в Галерею. Но в апреле все поменялось на 180 градусов.

Торговый центр теперь для предпринимателей - это красная зона. Сюда лучше не входить, а если ты уже там, то всеми способами найти решение по выходу без убытка, или хотя бы без катастрофического убытка. Это связано с тем, что в ТЦ общепиту не дали возможность хоть как то существовать, если ты на фудкорте - то это вообще провал, если на 1 этаже и есть выход отдельный, то хотя бы можно торговать на вынос, но это не спасает от возможного банкротства.

Торговые центры самые не сговорчивые в плане аренды, доп. соглашения на скидку вообще не подписывают и их можно понять, практически все ТЦ закредитованы, там огромные налоги на землю и здание, нереально большая сумма идет на эксплуатацию и коммуналку объекта, всё это даёт огромную себестоимость аренды на м2. Так что если ты арендатор - то тебе выставляют всё это, даже если ты не работаешь.

Торговые центры - это самое последнее место, куда пойдут люди в условиях пандемии, плюс сейчас лето, а это не сезон для многих ТЦ и арендаторов внутри. Вероятность закрытия ТЦ огромная, так как при второй волне уже есть четкий чек лист, что закрывается первым и точно надолго - это ТЦ. Также многие ТЦ могут вообще закрыться, так как финансовая нагрузка из-за долгов их сломает.

Сейчас для открытия пригоден только стрит ритейл 100%, так как там нет зависимости от общей площади, и собственники более адекватно реагируют на скидки во время пандемии, у них нет такой финансовой нагрузки по помещению. А самое главное, в стрит ритейле можно работать на вынос, чего не скажешь про ТЦ.

ММаксим Чертановский, руководитель отдела аренды торговых центров девелоперской компании «Столица Нижний»
В Нижнем Новгороде ТЦ постепенно возвращаются к работе, сейчас работает порядка 70% арендаторов. Из-за отложенного спроса был всплеск трафика в магазины одежды и обуви. Несколько федеральных и местных магазинов покинули ТЦ, но их немного. Финансово ТЦ понесли большие потери, и мы понимаем, что эти деньги мы никогда не вернем. Остается работать в существующих условиях, привлекать арендаторов. В этом году рынок точно не восстановится, а при второй волне коронавируса местные ритейлеры пострадают больше. Мы очень надеемся, что потрясений не будет, но что-то предсказывать здесь невозможно.

Эксперты по торговой недвижимости прогнозируют долгосрочные изменения в сегменте торговых центров. Международный девелопер JLL говорит о том, что часть ТЦ будет осваивать формат аутлетов и расширять точки выдачи интернет-заказов. Покупатели экономят и поэтому в цене будут бюджетные предложения. Часть брендов уйдет не только из ТЦ, но и с рынка вообще, а другие будут работать в омниканальном формате. Кроме того, ТЦ придется задуматься над точками притяжения потребителей, кроме магазинов и традиционных развлечений.

Пандемия COVID носит временный характер, но мы не знаем, будет ли это временно на 6, 12, 18 месяцев или дольше. Сильные выживут, но рынок будет долго восстанавливаться от финансового удара.

Можно констатировать, что планировать аренду помещения в ТЦ при открытии бизнеса или перемещении действующего эксперты не рекомендуют и особенно высок риск для общепита. Арендодатели, конечно, заинтересованы в загрузке торговых площадей и часть из них пошла на серьезные уступки по аренде. Может ли кто-нибудь дать гарантию, что не будет второй волны коронавируса? Не может и поэтому ТЦ как объект аренды остается объектом высокого риска для открытия бизнеса. 👈

Как вам статья?

Избранные записи