Главная – Статьи – Интервью

03 мая в 10:00 0 1445

Риэлторство без границ: история и перспективы бутикового агентства

Вам нравится система One stop shop, когда можно получить множество услуг централизованно. А теперь перенесите это на рынок недвижимости формата элитного бутика, работающего как на рынке России, так и за рубежом. Именно такой формат смог построить владелец одной из крупнейших Питерских компаний.

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

Получить

Получите бесплатный бизнес-план по открытию бизнеса в ТОП сферах: гостиницы, туризм, глэмпинг, отели

ООлег Терешенок,
основатель SG Realty

Мне был 21 год, когда я пришел работать в агентство недвижимости. Проработав несколько месяцев и поняв бизнес-модель, мы с приятелями решили скинуться и открыть собственный бизнес. Свой бизнес мы запустили 1 декабря 2007 года.

Какие инвестиции потребовались для старта бизнеса?
450 000 рублей.

Какие услуги предлагает агентство?
Для меня крайне важен процесс эволюции, я не могу делать одно и тоже, поэтому бизнес постоянно модернизируется. Сперва мы занималась только арендой помещений и преуспели в этом. У нас были большие обороты. Затем мы решили добавить покупку и продажу недвижимости. Прошли обучение в этой сфере и начали развивать новое направление.

Затем я получил предложение возглавить агентство недвижимости и компанию застройщика на Кипре. Там я прожил три года. За это время мы запустили свой девелоперский проект на Кипре.

В ковид я вернулся и решил запустить агентство работающее по системе One stop shop — где можно получить множество услуг централизованно, а не в разных местах. Мы и раньше шли к такому формату, но с 2020 года это стало основным принципом работы.

Я решил переформатировать бизнес и уйти в бутиковый формат. Это позволило избавиться от больших вливаний в рекламу.

Дополнительно я открыл направление зарубежной недвижимости. Мы можем приобрести готовый объект, построить недвижимость под заказ, застраховать и даже заняться арендой недвижимости клиента в другой стране.

Также с начала этого года мы открыли направление строительства загородной недвижимости. Мы взяли все самое лучшее на зарубежном рынке и игрегрировали это в наш бизнес.

Ищешь бизнес идею по твоим интересам и финансам?

Мы подготовили тест, который выявит идеальную бизнес-идею для тебя, соответствующую твоим уникальным потребностям и амбициям

Пройти тест

Это все про частную недвижимость. А может ли клиент построить что-то для бизнеса за границей?
Да, конечно. У нас есть услуга «бизнес под ключ». Например, мы можем найти локацию, архитекторов, подрядчиков для строительства и возвести отель. Такой опыт уже был у нас на Кипре.

Клиент хочет купить недвижимость за границей. Вы ему подбираете, а дальше он сам едет и смотрит или все в онлайн формате?
Нет, у нас есть мини туристическое агентство, с помощью которого мы можем организовать поездку, как тур под ключ, так и просто бизнес поездку с целью покупки недвижимости.

Вы продолжаете вести бизнес с партнерами?
Нет. Сейчас я веду бизнес один, мои партнеры ушли в другие направления.

С какими странами вы уже работали и в какие планируете выйти?
Работали с Кипром и Объединенными Арабскими Эмиратами. В планах выйти в Индонезию, Тайланд, Грузию. У нас есть партнеры в Испании и Португалии. Есть у нас запросы на Великобританию, но туда будем выходить наверное через год.

Сильно ли отличаются бюрократические моменты в разных странах?
Безусловно. Но хочу сказать, в России одна из самых лучших систем. Сбербанк позволяет делать межрегиональные сделки. Причем все сервисы электронные, и это очень облегчает процессы. Порой мы утром подаем документы, а к обеду получаем зарегистрированную сделку. Такой скорости нет нигде, даже в ОАЭ, хотя там тоже очень высокий уровень.

Открой франшизу в сфере остекления и дизайнерской отделки балконов и лоджий с окупаемостью 3-4 месяца

Если говорить про старую Европу, то одна сделка может согласовываться несколько месяцев, и это вполне нормально.

В какой стране проще всего работать с недвижимостью?
Проще всего работать в той стране, которой ты принадлежишь. Каким бы ты ни был классным специалистом, но в другой стране ты остаешься чужим. Например, на Кипре, если клиент будет выбирать между супер квалифицированным иностранцем и обычным риелтором с Кипра, выбор будет не в вашу пользу. В каждой стране есть свои особенности работы и заходя в страну их надо хорошо изучить.

Как вы выбираете объекты?
Мы выявляем потребность клиента, проводя глубокое интервью с участием психолога. Затем подбираем недвижимость, соответствующую всем требованиям клиента, чтобы человек был максимально доволен покупкой и рекомендовал нас в будущем. У нас есть клиенты, которые более десяти лет с нами, и мы покупали недвижимость для всей их семьи и друзей.

Какие тенденции в недвижимости вы наблюдаете в последнее время?
Если брать Российский рынок, то сейчас ипотека стала дорогая, спрос на вторичные объекты недвижимости снизился. Стоимость на новостройки тоже взлетела, клиенты стали заметно меньше покупать.

Если раньше реклама застройщиков строилась на том, что у них можно купить дешевле или получить какой-то приятный бонус, то сейчас вся реклама переформатировалась на стоимость ипотеки. И получается они продают не стоимость квартиры, а стоимость ипотеки.

Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке недвижимости в России? Какие перспективы на ближайшие годы?
Для инвестора этот вариант недвижимости в сегменте бюджет и комфорт стал не особо интересным. Т.к. продавая такую недвижимость на вторичном рынке, не всегда удается выйти в плюс. В сегменте бизнес-класса дела обстоят лучше, там просадка по продажам значительно ниже.

Поэтому идет постепенное снижение цен. Для покупателей, которые хотят переехать из меньшей площади в большую это выгодно, т.к. они могут получить хороший дисконт.

Какие преимущества ваше агентство недвижимости предоставляет своим клиентам?
Самое большое наше преимущество, возможность сделать «все под ключ» — купить, продать, как для себя, так и в формате инвестиционного проекта для последующей сдачи. Причем как в России, так и за рубежом. А также сделать дизайн, ремонт, страхование.

Какова ваша стратегия привлечения новых клиентов? Сколько денег тратите на маркетинг?
Из-за того что мы смогли оптимизировать каналы привлечения клиентов, денег на маркетинг уходит очень мало.

Как оцениваете конкуренцию на рынке?
Положительно. Когда есть конкуренция — это хорошо. Когда в сфере есть конкуренция, значит в ней есть спрос. У нас рынок еще не перенасыщен, как это, например, в Дубае, где каждый день открываются сотни агентств и столько же закрывается.

За какую сумму вы приобретали самую дешевую и самую дорогую недвижимость.
Самые дешевые объекты недвижимости стоили меньше 1 млн рублей. Например, у нас был запрос на приобретение дома в Новгородской области.

А самая крупная сделка была на несколько миллионов евро, когда клиент приобретал недвижимость за границей.

Как оцениваете перспективы инвестиций в недвижимость?
В контексте нынешних реалий, инвестиции во вторичный рынок недвижимости, если рассматривать покупку недвижимости для последующей аренды, оцениваю негативно. Сейчас средняя доходность от такого бизнеса около 5-8%, а на вкладах можно получать до 16%.

Единственный потенциал я вижу в инвестициях в загородную недвижимость, и то не в каждую. Я разработал стратегию, благодаря которой можно зарабатывать в районе 30% годовых.

Как превратить страсть в профессию: история успеха владельца мастерской изделий ручной работы

Вы рассматривали потенциал роста бизнеса в других регионах страны?
Да, мы рассматриваем выход на рынок Москвы и Московской области, особенно в контексте загородного строительства.

С какими проблемами можно столкнуться в вашем бизнесе?
Самая частая проблема — слив рекламного бюджета. Нас каждый день атакуют "опытные бизнесмены", предлагающие оптимизировать наш бизнес и привлечь уйму клиентов. Но есть те, кто на это ведется.

Мы знаем реальные способы привлечения клиентов, они есть у каждого агентства, и это держится в строжайшей тайне. Как только это выйдет за пределы компании и распространится, то перестанет работать у нас.

Еще одна проблема — некомпетентные сотрудники. Чем больше компания, тем сложнее контролировать каждого сотрудника.

Влияют ли на рынок недвижимости мировые события?
Да, конечно. Любое мировое событие влияет на рынок недвижимости как внутри страны, так и за ее пределами.

В частности, когда началось СВО, то многие начали уезжать за рубеж и очень круто вырос рынок недвижимости в Дубае. И сейчас к нам нередко обращаются инвесторы, которые купили недвижимость в 2022 году на подъеме цены и теперь не могут ее продать.

У нас уже было зафиксировано несколько сделок с минусовыми показателями. В Дубае очень распространена покупка недвижимости в рассрочку, но если эту рассрочку не выплатить, можно даже лишиться квартиры.

Ищешь бизнес идею по твоим интересам и финансам?

Пройти тест

А многие инвесторы покупали недвижимость, не имея полной суммы на руках, в надежде продать свою недвижимость до срока следующей выплаты, и далеко не всегда у них получалось это сделать.

Если говорить о рынке недвижимости в России, то тут очень много зависит от новостей, в частности от Центрального банка.

«Выручка в год 100 млн рублей», — сооснователь мебельного производства

Яркий пример: 23 декабря 2023 года был последний день когда можно было взять ипотеку по повышенному кредитному лимиту. И когда срок приближался, начался настоящий ажиотаж. Конечно пришлось постараться. То, что обычно согласовывается с банками неделю, мы делали за 2 дня.

Как выбираете сотрудников? Сложно ли найти персонал в вашей сфере?
Найти хороший персонал крайне сложно. Когда мы набирали агентов, я сам проводил собеседование, из 100 человек 20 было более менее нормальных, а из них 2-3 реально толковых, у которых будет реально хорошо получаться работать.

Но за рубежом ситуация еще хуже. Поэтому многие иностранные государства с радостью берут российских агентов на работу.

У меня сейчас небольшой штат, и все сотрудники уже проверены временем. А когда они принимались на работу, то проходили ряд психологических тестов.

Какие качества вы считаете наиболее важными для успешного агента недвижимости?
Умение делать монотонную работу. Т.к. не вся работа агентов веселая и связана с разъездами.

Получить

Получите бесплатную консультацию по выбору бизнес ниши в 2023 году: гостиницы, туризм, глэмпинг, отели

Также важен профессионализм и умение выстраивать коммуникации.

Важно ли обучать сотрудников?
Да, это очень важно. Я сам периодически прохожу тренинги как в России, так и за рубежом, для повышения квалификации в различных направлениях, чтобы знать как работать с клиентом со всех точек зрения.

Какие советы вы бы дали людям, которые хотят инвестировать в недвижимость?
Не зацикливайтесь на одном варианте инвестирования. Оценивайте разные направления. Особенно если это касается инвестирования в зарубежную недвижимость.

Какая маржинальность у вашего бизнеса?
Средняя комиссия по России 4%. И от того как ты отработаешь, зависит твой заработок. Один месяц это может быть несколько миллионов, а другой несколько сотен тысяч.

Как вы видите будущее вашего агентства недвижимости?
Формат моей работы, где все можно получить в одном месте очень интересен. Еще мне понравилось созидание в формате строительства. Сейчас есть идея строить свои поселки, концептуально отличающиеся от имеющегося рынка.

Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.

Если вы хотите рассказать о своем бизнес опыте, пишите нам в Телеграм - @f_hopes_and_fears или на почту [email protected]