07 сентября 0 324

Флиппинг недвижимости в России и мире на 2021 год - что это простыми словами + как заработать?

Покупка и продажа квартир с целью заработка давно практикуется на территории многих стран постсоветского пространства. В США данный вид деятельности не менее популярен и носит незамысловатое название flipping (от английского глагола to flip — переворачивать). 

И если на территории СНГ перепродажа недвижимости является зачастую основным видом деятельности, то в США это скорее дополнительный заработок, которому уделяют время после работы и в выходные дни. 

Рынок недвижимости в США стабильно растет вот уже 11 лет. Поэтому когда человек покупает квартиру для дальнейшей продажи, то за время которое он тратит на ремонт, стоимость недвижимости вырастет на 2–3%. И если купить дом или квартиру в хорошем жилом состояние, то спустя полгода на ней уже можно заработать без дополнительных вложений. Из-за легкости заработка, рынок перенасыщен и найти объект недвижимости довольно сложно. 

Рынок недвижимости в России тоже растет, причем за последний год этот рост рынка, с поправкой на инфляцию, составил 7.4%.

Последнее десятилетие в России стал набирать обороты флиппинг на строящихся объектах недвижимости. И если еще несколько лет назад на этом можно было неплохо заработать, купив квартиру на этапе котлована. Хотя и риски были высоки. Компания могла обанкротиться на этапе котлована, а деньги отданные за квартиру, заморозиться на долгие годы. 

После новшества с гарантиями достройки объекта, рисков стало меньше, но и прибыли тоже. Разница в ценах между вложением на моменте котлована и готовой квартирой значительно сократилась, а значит данная ниша бизнеса теряет перспективу. 

Другое дело вторичный рынок. Всегда можно найти тех, кто получил в наследство «убитую» квартиру и не готов в нее вкладываться. 

Проблемные или «убитые» квартиры можно купить с 25-30% скидкой. Сделать в них ремонт и продать с неплохой выгодой.

Второй вариант - квартиры в нормальном состояние, хозяевам которых срочно нужны деньги. Скидка на такую недвижимость может составить около 10%. Дальнейшие вложения зачастую оказываются минимальными - косметический ремонт, обновление техники и мебели. Дальше делаются хорошие фотографии, и квартиру можно выставлять на продажу. 

Флиппинг в России удобен и для продавцов недвижимости. Скупщики стараются сильно сбить цену, а через агрегаторы квартиру можно продавать слишком долго. Поэтому гораздо выгоднее найти флиппера, который готов купить квартиру по цене чуть ниже рыночной. 

Флипперы делятся на две категории - те кто работает на свои деньги и те кто сотрудничает с инвесторами. Инвесторам такие вложения удобны. За короткий период времени (от 1 до 4 месяцев) они получают процент выше банковского. 

С домами расклад немного другой. Флипперы с опытом берутся за объект если его цена составляет 70% от его реальной стоимость после затрат на ремонт. 

Всегда необходимо помнить, что как бы вам не понравился объект, необходимо подходить к нему с холодной головой и точным расчетом затрат. 

ТОП 20 самых богатых людей мира в 2021 году

ЕЕвгений Горб, флиппер из России

Четыре года я зарабатываю на перепродаже квартир, получая с этого до 60% годовых после вычета всех налогов.

Все началось с однокомнатной квартиры, которую моя супруга, риелтор с 10 летним стажем, попросила помочь продать. Квартира была однокомнатной и находилась в плачевном состояние. попытки продать квартиру в без ремонта и с горами мусора не увенчались успехом, поэтому было решено сделать в ней ремонт.

Очистка квартира от мусора и старого хлама, а также капитальный ремонт помещения обошлись нам в 600 тыс. рублей.

В результате купленная за 6 млн. рублей квартира была продана за 8.5 млн. рублей. Чистая прибыль составила 1.9 млн. рублей. 

Я оценил перспективы данного вида заработка и первое время старался совместить его с основной работой - службой в армии. Но 2 года назад я уволился, чтобы полноценно заниматься флиппингом. За все время своей деятельности я продал 12 объектов, в 9 из которых был сделан капитальный ремонт и в 3 косметический. 

Средний период от покупки квартиры до ее продажи - 3 месяца. 

Заработок бывает разным, но он всегда есть. Это покрывает затраты на максимальный пакет в приложение Flipio, который анализирует рынок и подбирает недооцененные квартиры, рассчитывая их потенциал.

Мы покупаем квартиры в любом состояние, главное чтобы у объекта был потенциал. Рассматривая варианты, мы анализируем аналогичные квартиры в данном районе с хорошим ремонтом и смотрим разницу в цене, зная приблизительные затраты на ремонт. 

Бывают квартиры с заведомо плохим потенциалом, при выборе которых складываются несколько негативных факторов, от таких вариантов мы отказываемся сразу. 

Пакет документов, которые мы запрашиваем у собственников, ничем не отличается от того, который запрашивают любые риэлторские конторы. 

Ремонт, который мы делаем, зависит от потенциального покупателя квартиры. Но всегда он выполнен в спокойных тонах без ярких, креативных решений. С максимально удобным использованием пространства. Кухня обязательно оборудуется техникой. Из мебели нужно купить: кровати в спальни, диван и кресла в гостиную, шкафы и полки в гардеробные, зеркала, стол и стулья на кухню. 

 


ЭЭльдар, риелтор из Узбекистана

Покупка квартир с целью дальнейшей продажи стала популярна в Узбекистане с середины 90х, когда из страны стали массово уезжать русские и евреи. Квартиры продавались по бросовым ценам и покупались в любом состояние. В нашей стране ремонт это не главное, важнее наличие пластиковых окон и железной двери, заложенного кирпичом балкона, решеток если это первый этаж - это самые большие вложения. Остальное, люди зачастую переделывают под себя, даже если мы только поклеили новые обои и застелили пол. Потому, приводя квартиру в порядок, мы берем самые дешевые обои и линолеум. 

Квартиры мы ищем по старинке - газеты и сайт объявлений. Но чаще люди приходят ко мне по рекомендации знакомых. За 14 лет работы я зарекомендовал себя.

Однокомнатную квартиру в Ташкенте можно купить за 20 тыс. долларов, а продать за 30 тыс. долларов. На ремонт и оформление документов мы закладываем 2-3 тыс. долларов. Но такие варианты к сожалению встречаются не часто. Обычно заработок составляет гораздо меньше, от 500 до 3 тыс. долларов.

Чтобы оформление документов прошло гладко, между бумагами мы вкладываем энную сумму для нотариуса. Это не взятка - это благодарность за эту сделку и задел на следующую. 

10 млн. руб. на Донер 42 - ждем франшизу в мае 2021 года?

Мы тщательно проверяем все документы на квартиру, чтобы сделка прошла с первого раза. Сейчас в стране есть единая база данных, к которой имеют доступ нотариусы. Туда вводятся данные по квартире (кадастровый номер и данные владельца), и получают информацию по задолженностям. 

При покупке квартиры, мы указываем максимальную стоимость, а при продаже просим немного занизить. Если квартира была в собственности менее 3х лет, то налог начисляется на разницу стоимости. Если более 3х лет, то физ.лицо не платит налог. Поэтому некоторые квартиры, расположенные в удачных для аренды местах, мы сдаём 3 года. 

Если клиенту надо срочно продать квартиру, то мы выкупаем ее сами. Если у клиента есть время и он не готов уступать, то мы помогаем ему найти клиента и получаем навар - оплату за услуги риэлторского агентства. 


ППетр Емельянов, риелтор из Беларуси

Покупка неликвидных из-за плохого состояния квартир, выгодный заработок. Главное, грамотно выстроить весь бизнес процесс.

Каждая сделка с квартирами из серии «бабушатник», уникальна как по затратам, так и по конечному заработку. Но есть фишки, которые всегда работают. Например, во время поиска квартир, не стоит отказываться от услуг риэлторских агентств, у них всегда есть убитые квартиры, которые обычные покупатели обходят стороной. Но, имея хорошую команду мастеров и возможность покупать стройматериалы по оптовым ценам, можно браться за квартиру даже в самом ужасном состояние. 

Мы не просто делаем комфортный ремонт, мы обустраиваем квартиру опираясь на систему home staging (с англ. - домашняя постановка). Закупаем необходимую мебель и технику, вешаем шторы и картины. А приходящим покупателям предлагаем тапочки вместо бахил. Это дает возможность сразу погрузиться в атмосферу домашнего уюта и тепла. 

Некоторые квартиры «зависают» у риелторов на долгие месяцы, а мы их ремонтируем и быстро продаем. Например, недавно была куплена 2х комнатная квартира на 4 этаже хрущевки, в которой установлены пластиковые окна и железная дверь. Стоимость объекта 46 тыс. долларов. Ремонт был сделан за 2 недели и обошелся в 3.5 тыс. долларов. Но это при условия доступа к оптовым ценам на стройматериалы. Обычному человеку аналогичный ремонт обойдется на 30% дороже. Можно сделать ремонт и дороже, с дизайнерскими ухищрениями, но тогда покупателя придется искать дольше, т.к. у всех свое видение стиля. После любого ремонта, квартира переходит в другой ценовой сегмент.

Для придания квартире уюта, в нее завезли мебель и технику, сделали фото и выставили на продажу. Покупатель нашелся в первый же день. Выгода с продажи квартиры составила 5 тыс. долларов. 

После заключения сделки из квартиры вывозятся - мебель, шторы, картины и т.д, те самые атрибуты уюта. Но по договоренности с покупателем мы можем все оставить за дополнительную плату (по себестоимости). Обычно такие запросы поступают от тех, кто покупает квартиру для дальнейшей сдачи в аренду. 

Квартиры покупаются на деньги инвесторов. Для их спокойствия и по их желанию, объект недвижимости может быть оформлен на них же. За свое участие в сделке они получают 10% от прибыли. 

Что касается наценки на квартиру после ремонта, она не должна быть космической. Наше цель - быстрая продажа. А чем выше цена, тем дольше искать клиента. Поэтому мы ставим цену так, чтобы квартира вышла в другой ценовой сегмент и при этом была в нем доступной.


ААманда и Алан, флипперы из США

Мы занимаемся флиппингом в свободное от работы врем. Ремонт делаем самостоятельно, благодаря чему бизнес приносит неплохой доход. Но бывают случаи, когда проект выбивает из колеи как финансово, так и эмоционально. 

Дом купленный в престижном районе, 30 лет сдавался одному человеку, и за это время сильно обветшал и был забит различным хламом. Перед покупкой, цена на недвижимость, расположенная на 1400 акрах земли, упала на 30 тыс. долларов, да еще и владелец согласился заменить крышу. Но это не насторожило флипперов, и они заключили сделку.

Свой промах они поняли когда стали выносить хлам из дома. Каждый день, убирая мусор они находили все новые и новые проблемы, и в результате, стоимость ремонта увеличилась в несколько раз. 

Они уже были в отчаянии, когда попали на тематическую встречу флипперов и риелторов. Все в один голос советовали избавиться от дома, не заканчивая начатый ремонт. Но ребята не сдались и за 4.5 месяца сделали капитальный ремонт дома. 

Онлайн школа по литературе и бизнес на мёде и мармеладе с 8 млн. оборотом

На свое удивление, они смогли продать недвижимость с привычной рентабельностью 40% от стартовых инвестиций. Стоит отметить, что они не давали объявления в тематические группы. Дом продался благодаря сарафанному радио первым же клиентам. 

Но Аманда и Алан сделали для себя определенные выводы - не покупать дома после неожиданно резкого падения цены, внимательно осматривать все помещения и обязательно посещать тематические встречи, они придают уверенности и опыта. 

Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.

Если вы хотите рассказать о своем опыте работы по франшизе, пишите нам в Телеграм - @f_partnerkin или на почту d.bachurina@partnerkin.com

Как вам статья?
Подпишись на свежие новости

Всего 1 раз в неделю, халявные промокоды и никак бабаянов


Партнёркин в Телеграме

Только полезный контент и беплатные «ништяки».

2-3 раза в неделю