17 июня 0 493

«Мы не знаем, что будет завтра», - президент самого большого ТРЦ в России 

В открытие самого большого ТРЦ в России - Vegas Каширское - было вложено 500 млн долларов. Но пандемия, а затем санкции отодвинули период окупаемости с 5-6 лет до неизвестного периода.

Редакция Франшизы Партнеркин сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале Разборщик

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

ЭЭмин Агаларов,
первый вице-президент Crocus Group

Основная моя работа - это работа с арендаторами на моменте проектирования. Я лично встречаюсь со всеми ключевыми арендаторами. В первую очередь надо их заинтересовать проектом, рассказать наши ожидания по посещаемости и по демографии.

Причём привлечение новых известных брендов - это довольно долгий и сложный процесс. Например, переговоры с Chanel на разном уровне шли почти 10 лет.

 Почему так долго?
Их в первую очередь интересовали показатели, при которых они могли бы открыться и работать. А на первых этапах у нас таких цифр не было. 

 Из чего строятся основные источники доходов в торговом центре?
Прямые арендные платежи, причём тут учитывается и фиксированный платёж, и процент с оборота. Также собирается эксплуатация, это примерно 10% от валового сбора. Также есть продажа рекламных носителей как на территории ТЦ, так и за её пределами.

 Интересно узнать цифры на примере Vegas Каширское. Сколько может приносить в среднем такой ТЦ?
В первый год, когда мы его построили, мы собрали около 100 млн долларов аренды, около 10 млн долларов эксплуатации. После пандемии в прошлом году такую цифру мы собрали с трех ТРК Vegas. 

Скачки курса валют очень сильно отразились на арендаторах. Мы пошли на встречу и с некоторых берём оплату в рублях, но по курсу ниже рыночной, около 50 рублей за доллар.

 Какой срок окупаемости и возврата инвестиций?
Мы ожидали, что будет 5-6 лет, но на деле вышло намного дольше.

 Если к вам придёт крупный инвестор и захочет купить ТРК Vegas, продадите ли вы? И если да, то за какую сумму?
У всего есть своя цена. Если бы я стал владельцем ТРК на 15 минут (сейчас владелец ТРК Vegas, Агаларов - отец Эмина Агаларова), то я бы продал минимум за ту же сумму, что мы в него вложили (500 млн долларов). 

 С учётом ухода многих покупателей в онлайн, как вы считаете, какая дальнейшая судьба ждёт ТЦ?
Мы всё же больше торгово-развлекательный центр, а такой формат не умрет. Люди приходят сюда с семьёй, с друзьями или с детьми провести время. И в одной локации ты можешь получить весь спектр удовольствия: покушать, сходить в кино, поиграть в боулинг и т. д. В дополнение ко всему вы можете пройтись по магазинам, примерить вещи, чего нельзя сделать в интернете.

 Какой бы вы могли дать совет владельцам небольших ТЦ и ТРК в регионах?
Сейчас сложно давать советы. Даже у нас завтра может съехать половина или все арендаторы. Но если бы спросили в допандемийный период, то тогда я бы сказал, что если вы не можете собрать арендаторов, то вам надо много работать, возможно изменять концепцию. Может стоить вложить ещё инвестиций и довести до ума начатое.

 Сколько арендаторов покинуло торговый центр?
Многие пока просто закрыты, а покинуло пока немного, порядка 20-30 арендаторов, которые понимают, что они не успели встать на ноги после пандемии, а в связи с последними событиями нет смысла держать нерентабельный магазин. Есть ещё те арендаторы, которые просто закрыли двери для покупателей, но продолжают платить аренду и надеяться на то, что их бренды не покинут наш рынок.

 Может у вас есть какая-то информация, покинут они рынок или нет?
Это все зависит от многих факторов и санкций, которые будут действовать для нашей страны. Для наших торговых центров эти марки попадают в категорию якорных, это H&M, Zara, Chanel и т. д. Это те бренды, которые тянут народ в ТЦ, а уже, идя между H&M и Zara, человек может зайти в магазин заколок маленького бренда. Поэтому, потеряв якорных, мы скорее всего будем терять и других.

 Просят ли действующие арендаторы какие-то скидки?
Да, конечно. Как и в пандемию, в зависимости от условий, прописанных в договоре, наши арендаторы получили скидку до 30%.

  А те якорные магазины, которые резко закрылись, понесли какие-то штрафные санкции от ТЦ?
Нет. Закрытие магазинов - это форс-мажорные обстоятельства. И накладывать какие-то штрафы на закрытые магазины, которые и так платят аренду, мне кажется, неправильно с нашей стороны. 

 Есть ли какое-то антикризисное решение, если эти бренды окончательно уйдут из России?
Нет, потому что когда мы в процессе строительства делали нарезку помещений, мы ориентировались под те бренды, которые уже есть на рынке. Соответственно, если мы убираем даже 50% этих брендов, то у нас освобождаются площади, которые нечем заполнить. Мы же не можем отдать 30 помещений под квесты. Поэтому это большая проблема для деятельности наших торговых центров. 

 Когда планируется строительство ТЦ, земля покупается у города или арендуется?
Мы все земли покупали, т. к. они находятся на территории Московской области. Если Москва не подразумевает покупку земли, только долгосрочную аренду, то в области землю можно купить.

 Сколько стоит сегодня строительство ТЦ?
Первый Vegas площадью 400 000 кв.м обошелся нам в 400 млн долларов. И ещё во всякие улучшения мы вложили около 100 млн долларов. Сегодня строительство такого ТЦ обойдется на 25-30% дороже.

 Это сумма вместе с землёй?
Нет, земля для каждого ТЦ имеет свою стоимость в зависимости от расположения. 

Закажи рабочую карту UnionPay на лучших условиях в МТС Банк

 Что самое дорогое и сложное при строительстве ТЦ?
Всегда дорого стоит проект, т. к. туда вкладывается весь процесс функционирования. 
А ещё, когда арендаторы начинают подписывать договоры, они включаю «хотелки» - эскалатор, дверь с другой стороны, витрину переставить и т. д. И вы начинаете нарезку ТЦ под требования арендаторов, а это может привести к необходимости усиления конструкции, установкам дополнительных колонн, включению в план дополнительного эскалатора и т. д. А затем такие изменения необходимо вносить в проект и снова согласовывать.

 Как долго разрабатывается проект?
Около года.

 Получается, якорные арендаторы заходят на этапе проектирования?
Когда как. Некоторые заходят на моменте строительства, когда арендатор видит, что строительство началось. 

 Средний срок строительства торгового центра?
С момента получения проекта 1.5-2 года.

 Для якорных арендаторов действительно существуют особые условия аренды?
Да, у них действительно есть такая политика в переговорах «если вы хотите нас привлечь, то дайте нам выгодные условия». Например, в первом Vegas 13 лет назад Макдональдс в качестве условия ставил всего 2.5% от оборота, что является очень маленькой суммой. Мы смогли поднять до 4%. Но 4% от оборота Макдональдса - это больше, чем платит соседний арендатор за квадратный метр. Т. к. в среднем 30% посетителей идут именно в Макдональдс. 

 Один из арендаторов на фудкорте рассказывал, что он платит аренду плюс 15% от оборота. Почему у вас нет фиксированной суммы аренды?
На начальном этапе мы договариваемся на небольшую фиксированную сумму аренды. А если у него хороший оборот или даже средний, то ему несложно платить 15% от оборота. В ритейлерах одежды и техники эта ставка ниже, она колеблется от 5% до 12.5%.

 В торговых центрах часто стоят островки с сезонными товарами (очками или шапками). Как у них рассчитывается аренда?
Так же, но т. к. это очень маленькой бизнес, его сложнее контролировать. В среднем островок на 4 кв.м. платит от 50 до 200 тыс. рублей в месяц. Но даже если у вас на территории ТЦ стоит 30 или 50 таких островков, то это 0.5-1% от общего арендного сбора. 

ААлексей Шпакович,
управляющий ТРЦ Vegas Каширское 

Общая площадь комплекса 480 тыс. кв.м., плюс ТЦ уходит на 2 этажа под землю, там расположена парковка на 5000 машиномест.

 Какое количество арендаторов?
Около 400 арендаторов. Это вместе с магазинами, ресторанами и островками. 

 Как устроен день управляющего ТЦ?
В мои задачи входит обеспечение деятельности всего торгового центра, начиная от хозяйственных моментов, это уборка, охрана, осуществление технической эксплуатации, курирование арендаторов.

 Сколько стоит один эскалатор для ТЦ?
С учётом роста цен, наверное, около 3 млн рублей. А лифт - 5-6 млн рублей.

 Сколько лифтов и эскалаторов в ТЦ?
У нас более 100 единиц подъемного оборудования. Это лифты и эскалаторы.

 Какие есть помещения, которые не видит посетитель?
Например, диспетчерская. Тут расположен пункт наблюдения за работой ТЦ. Отслеживается работа лифтов и эскалаторов. Также тут расположен монитор противопожарной системы безопасности, за которым ведётся круглосуточное наблюдение. 

 А если диспетчера не будет на месте и что-то загорится?
У нас полностью автоматизированная система пожаротушения, и диспетчер нужен скорее для подстраховки.

 Сколько камер установлено внутри и снаружи ТЦ?
Около 1.5 тыс. штук, видео с которых круглосуточно записывается.

 А сколько охранников находится на территории ТЦ?
Ежедневно на дежурство заступает около 50 человек.

 Как устроена система кондиционирования воздуха, вентиляция и отопления?
У нас довольно уникальная система. На крыше ТЦ расположено около 250 кондиционеров размером с автомобиль. Летом система работает как кондиционер, а зимой как отопительная система.

 Есть ли у вас что-то на случай отключения электричества?
Да. У нас установлены 5 аварийных дизельных генераторов мощностью 320 кВ. Они могут в автономном режиме поддерживать работу ТЦ 8 часов. 

 Как сегодняшняя ситуация повлияла на количество посетителей ТЦ?
Если у нас в среднем было 35 тыс. посетителей в сутки, то сейчас у нас спад 25-30%.

Где открыть карту МИР [2022] - ТОП 10 лучших дебетовых карт МИР с кэшбэком

 Сколько всего сотрудников работает в ТЦ?
Сотрудников ТЦ около 500 человек. А если брать сотрудников магазинов и фудкорта, то это 3-4 тыс. человек. Жизнь в торговом центре кипит постоянно. Даже ночью тут работает порядка 100 человек.

 На фудкортах тоже есть якорные арендаторы?
Да. У нас сейчас три якорных арендатора - KFC, Бургер Кинг и Макдональдс. 

Ещё у нас есть Food Bazar, это наша новая концепция, там мы собрали все кухни мира. 

 Какой процент от общего количества посетителей посещают фудкорт и Food Bazar?
Около 80-90% посетителей, т. к. это одно из самых популярных мест любого ТЦ.

 Помимо магазинов и фудкорта, у вас в ТЦ есть ледовая арена, парк аттракционов и картинг. Как это влияет на посещаемость?
Мы себя позиционируем не как ТЦ, а как место семейного отдыха. Поэтому чем больше у нас различных зон, тем больше посетителей к нам приезжают. 

 Что ещё необычного есть в Vegas?
У нас есть улица Гимза, на которую люди ходят не только за покупками, но и пофотографироваться. Тут же размещена аллея звёзд. 

 Какие три фактора, повышающие трафик, вы можете выделить?

  1. 1. Наличие разнообразного количества известных арендаторов;
  2. 2. Возможность удобно добраться до ТЦ;
  3. 3. Сервис для наших клиентов - комфорт, чистота, порядок.
ААнастасия Довченко, директор
департамента недвижимости 

Food Bazar - это одна из новинок Vegas. Мы постарались дать максимально новое дыхание этой зоне. Тут у нас полноценная зона общепита, где располагаются различные кафе с блюдами стран мира. 

 Как давно функционирует Food Bazar?
Мы запустили его в конце 2021 года. Большинство партнёров уже заехали на первый этаж, а ещё есть второй этаж, который тоже должен скоро полноценно заработать. Также на втором этаже большая посадочная зона, которая в обед и вечером заполнена практически на 100%. 

 Насколько сейчас ТРК занят арендаторами, и есть ли свободные площади?
Да, сейчас у нас свободно порядка 5% площадей. 

 Это хороший показатель?
Да, это хороший показатель с учётом текущей ситуации на рынке. 

 А под какие ниши вы сейчас рассматриваете свободные площади?
Под разные. Есть варианты и для одежды, и для Food Bazar.

 Российские бренды заходят в ТЦ?
Да, они интересуются. У нас уже представлен ряд российских брендов, и сейчас мы ждём ещё арендаторов среди отечественных дизайнеров и брендов. 

 Какие условия вы предлагаете для будущих арендаторов?
Условия для каждого арендатора рассматриваются индивидуально. Всё зависит от размера помещения, расположения в ТЦ, концепции, интереса посетителей к этому бренду, насколько он может заинтересовать посетителей и стать якорным и важным для нашего торгового центра. 

 Какие этапы проходит арендатор?
Бренд направляет заявку, готовит презентацию, присылает фотографии существующих магазинов, если они есть. После чего мы встречаемся и подбираем подходящую площадку. 

 Какой срок занимает процесс согласования с момента подачи заявки?
Около 2 месяцев.

 Какая средняя стоимость аренды на каждом этаже?
Это также зависит от концепции, размера площадки и партнера. Но в среднем разница между первым и вторым этаже от 20% до 40%. Сейчас стоимость аренды от 1000 долларов за 1 кв.м. помещения в год. 

 Если я беру помещение в аренду, сколько времени мне даётся на ремонт?
Все зависит от размера помещения. Каждый случай прописывается в договоре индивидуально. Обычно от 1 до 4 месяцев. 

 Ремонтные работы можно вести только ночью?
Нет, если они нешумные, можно и днем. 

 А завоз мебели и оборудования?
Это можно делать только ночью.

ММария Львова, дир.
упр. маркетинга ком. недвиж.

Последние два года, сперва из-за пандемии, а сейчас из-за санкций, основной маркетинг мы направляем на удержание трафика и увеличение продаж наших арендаторов. Если говорить о медиа составляющей, то мы используем радио и наружную рекламу.

Но в последнее время мы стараемся смещать акцент на диджитал - Ютуб, социальные сети. Сейчас развиваем ВКонтакте и Телеграм.

 ТРЦ сотрудничает с блогерами и популярными лидерами мнений?
Да, безусловно. Всю нашу активность мы стараемся освещать в том числе и с помощью лидеров мнений и блогеров. 

 А у вас есть арендаторы среди известных людей?
Да, один из арендаторов Ксения Бородина с её парком развлечений Teika boom.

 Какой бюджет закладываете на рекламу по торговому центру?
Месяцы бывают разные, поэтому мы делаем годовой бюджет. На каждый Vegas выделяется 100 млн рублей. В эту сумму входят и онлайн-реклама, и офлайн-активности, и мероприятия. 

 Можно выделить портрет наиболее частого посетителя торгового центра?
73% это женщины, а также семьи с детьми - 66%.

Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.

Если вы хотите рассказать о своем бизнес опыте, пишите нам в Телеграм - @f_partnerkin или на почту d.bachurina@partnerkin.com 

Как заработать сидя дома [2022] - 105 вариантов работы на дому

Получите бесплатный бизнес-план по открытию бизнеса в ТОП сфере

Получить

Получите бесплатную консультацию по выбору бизнес ниши в 2022 году

Получить
Как вам статья
Подпишись на свежие новости

Всего 1 раз в неделю, халявные промокоды и никак бабаянов