07 августа 0 1610

20 источников пассивного дохода или куда я вложил деньги в 2022 году

Известный российский финансист, инвестор и блогер Николай Мрачковский на своем YouTube-канале выпустил видеоролик, в котором рассказал о 20 направлениях своих капиталовложений. Его инвестиционный портфель очень разнообразен — Николай за 7 месяцев текущего года успел прикупить и гаражей в московских кооперативах, и вложиться в таиландскую недвижимость. Подробности об источниках пассивного дохода Мрачковского читайте в этой статье.

Инвестор рассказал о том, что формированием портфеля инвестиций, для получения пассивного дохода, он начал заниматься в 2005 году. Николай подчеркнул, что не все его капиталовложения были прибыльными. По мнению Мрачковского, невозможно сформировать такой портфель, все активы которого будут приносить прибыль. Свою основную задачу инвестор видит в формировании такого пула активов, большая часть которых будет прибыльная и перекроет минусовые капиталовложения.

На скриншоте ниже представлены 20 пассивных источников дохода, в которые Николай вложился в третьем квартале 2022 года.

Доходные квартиры

«Недвижимость — это фундамент инвестиций, поскольку здесь тяжелее всего потерять деньги», — заявил Мрачковский.

Недвижимость обладает одной особенностью, которая делает ее наиболее привлекательным активом для инвестиций. К инвестированию в недвижимость легче всего привлечь сторонний капитал. Характерным примером этого является ипотека.

Николай поделился, что в данный момент он подал документы на получение ипотеки в двадцать пятый раз. Инвестор планирует вложиться в покупку новостройки по ставке 0,1%, взяв кредит в ВТБ банке. За свою предпринимательскую карьеру он брал 24 кредита в банке на покупку недвижимости и успешно их погашал, закрывая эти сделки с прибылью для себя.

В качестве одного из примеров заработка на жилой недвижимости, Николай привел одну из своих прошлых инвестиций в это направление. Купленную однокомнатную квартиру он поделил на две студии.

Важным моментом в такой манипуляции с квартирой, инвестор назвал узаконивание перепланировки. Дабы избежать последующих проблем с продажей перепланированной недвижимости, Мрачковский рекомендует изучить все нюансы того, насколько планируемые изменения можно будет узаконить. С квартирами, например, на первых этажах это сделать гораздо проще. При проведении перепланировки квартир, находящихся на верхних этажах, есть свои нюансы и они различны в разных городах, районах и жилищных комплексах.

Бизнес-план получения доходов от перепланировки однокомнатной квартиры в две студии заключается в их сдаче в аренду двум разным арендаторам. Такой вариант экономически более выгоден, чем сдача в аренду однокомнатной квартиры одному арендатору.

Таунхаусы
Правая часть дома, представленного на скриншоте ниже, принадлежала Николаю. Совместно с партнером он планировал разделить дом на 10 апартаментов с последующей их сдачей в аренду.  

В дальнейшем планы по ведению этого бизнеса у партнеров разошлись и Николай продал свою долю в таунхаусе.

Индустриальная недвижимость
Мрачковский рассказал о работе с паевым фондом PNK Rental. Данный фонд занимается сбором средств отдельных инвесторов под постройку складских помещений, терминалов, распределительных центров и тому подобным. Целевая доходность от инвестиций на пятилетнем горизонте составляет 12%-14%.

На скриншоте ниже виден расчетный пример доходности данного паевого фонда, в 2020 году.

А этот скрин демонстрирует доходность Николая от участия в проекте PNK Rental. 478 000 рублей, вложенных в этот актив, принесли инвестору 38% общего дохода, прибыльность составила 21% годовых.

Доходность подобных паевых фондов формируется за счет успешных сделок по возведению и купли-продажи коммерческой недвижимости. В качестве примера доходной операции, Николай привел ежемесячный отчет управляющего PNK Rental. В нем говорится, что компанией, в сентябре 2021 года было приобретено здание за 1,4 миллиарда рублей. В текущем квартале оно было продано за 1,6 миллиарда рублей.

Активо
Еще один фонд, занимающийся операциями с недвижимостью, в котором участвует Мрачковский — это Активо.

Как видно из скриншота ниже, инвестиции в ногинский БЦ «Богородский пассаж», который находится в управлении Активо, приносят значительно меньший процент доходов, чем предыдущий паевый фонд.

Ювелирка с выручкой 1 млн рублей и 20 долларов за 40 грамм острого соуса 

Максимальная доходность от вложений в бизнес-центр была на уровне 10%, минимальная — менее 2%. По этой причине Мрачковский планируют выход из этого фонда.

Доходные гаражи

«Над этой моей инвестиционной стратегией люди постоянно смеются в комментариях. Пока они смеются, я зарабатываю 34% доходности с нее», — рассказал Николай.

На самом деле мало кто из инвесторов рассматривает кооперативные гаражи в качестве объекта для капиталовложений. Однако расчеты Мрачковского, представленные на скриншоте ниже, демонстрируют, что данный актив может приносить довольно приличную прибыль.

Первый «гаражный» инвестиционный проект Николай запустил с целью научить сына основам инвестиций в недвижимость.

Второй гараж отец с сыном приобрели спустя 3 месяца. Этот объект был большой площади, поэтому они разделили его на две части и сдают каждую из них по 7 000 рублей в месяц. Прибыль по нему расписана на этом скриншоте.

Еще спустя некоторое время Николай с сыном купили третий гараж, который также успешно сдают в аренду.

Кладовки
Данный инвестиционный актив новый в портфеле Мрачковского, поэтому финансовых показателей по нему он предоставить пока не смог. Суть инвестирования аналогична той, что и с «гаражным бизнесом» — купить помещение, сделать в нем ремонт и оборудовать, после чего сдавать в аренду.

Ожидаемая целевая доходность по бизнес-плану Николая — 4 500 рублей в месяц, при капиталовложениях около 300 000 рублей.

Дома
Это идея для инвестиций пришла к Николаю в результате анализа рынка недвижимости Краснодара. В последнее время в этом регионе наблюдается диспропорция стоимости квартир и домов. Например, пятидесятиметровую двушку можно купить по цене 100 000 рублей за 1 метр квадратный, в то время как средняя цена дома, площадью 80 метров квадратных, составляет 60 000 рублей за 1 метр квадратный.

Таким образом, по цене «двушки», можно купить дом с небольшим участком земли. Инвестиционная расчетная прибыль от покупки такого дома, представлена на скриншоте ниже.

Второй инвестиционный проект Николая по инвестированию в дома — это проект в Великом Новгороде. С расчетами по его окупаемости можно ознакомиться ниже.

Недвижимость в Таиланде
Мрачковский инвестировал в два объекта недвижимости в Таиланде, однако впоследствии от одного из них отказался.

Причиной решения о выходе из одного проекта, он назвал разногласия с риэлторской компанией.

Второй объект уже построен и его даже сейчас можно продать с прибылью. Однако Николай не спешит этого делать, поскольку не хочет заводить в Россию крупную сумму денег в валюте. Инвестор планирует сдавать свою тайскую квартиру в аренду. По его расчетам, она не принесет высокой доходности — он рассчитывает на 6%-10% годовых. При этом недвижимость сохранит ему валютный капитал за рубежом.

Какой бизнес открыть в 2022 году - ТОП 75 самых актуальных на сегодняшний день бизнес идей от минимальных до больших вложений

Николай рассчитывает на то, что в будущем экономика Таиланда вернется к «доковидному» периоду и цены на недвижимость вырастут еще больше. В этом случае его капиталовложения кратно увеличатся.

Ниже приведен скриншот из видеоролика, где Мрачковский показал жилой комплекс, в котором находится его тайская квартира.

Доходные автомобили
Николай продал два автомобиля — это Lada Vesta и Volkswagen Polo, которые были в работе у управляющей компании Poolinkom. На данный момент у него остались в этой компании KIA Optima и BMW 5.

Инвестор не раскрыл подробностей своего дохода с эксплуатации автомобилей управляющей компании. Стоит отметить, что таких высоких заработков, как в недвижимости, там нет. При этом инвестиции в новые автомобили и передача их под управление, дает возможность диверсифицировать инвестиционный портфель.

Инвестиции в бизнес

Николай сообщил о своем намерении сфокусировать больше внимания на инвестициях в различные бизнес-проекты. Это решение вызвано следующими факторами:

  • Фактическая блокировка биржами владения и распоряжения акциями зарубежных компаний для российских инвесторов;
  • Отжатие Газпромом 1/3 денег своих инвесторов и тому подобное.
  • На фоне существующих, в сегодняшних реалиях, нечестных правил игры со стороны крупных игроков, капиталовложение в малый и средний бизнес выглядят менее рискованными, уверен Мрачковский.

Ниже перечислены предприятия и отрасли бизнеса, с которыми Николай работает уже не один год:

  • «Русский тоннаж» — экспорт сельхозпродукции;
  • «Трейдберри» — оптовые поставки продовольственных продуктов;
  • «Залог 24» — автоломбард;
  • «Поколение кофе» — кофейный бизнес.

Также инвестор в текущем году вошел в такие новые для себя направления бизнеса как:

  • Минисклад;
  • Лесопильное производство;
  • Бизнес-авиация;
  • Коворкинги.

YouTube-канал
Изначально YouTube-канал был прибыльным инвестиционным проектом, который генерировал не только доход, но и трафик на другие бизнесы. После отмены монетизации видеохостинг перестал приносить прибыль, оставшись только источником привлечения трафика на обучающие инвестиционные проекты Мрачковского.

Депозиты
В существующих реалиях, перед инвесторами, остро стоит вопрос не размещения депозита, а его изъятия из банка, для размещения в другие инвестиционные направления.

Николай видит для себя альтернативой депозитам, льготное ипотечное кредитование по ставке 1%-5%.

«При инфляции в 20%, долг по ипотеке со ставкой 5% обесценивается быстрее, чем я его выплачиваю», — поделился хитростью Мрачковский.

Фондовый рынок
Скриншот ниже демонстрирует, мягко говоря, не самую лучшую ситуацию с активами на фондовом рынке. На российских акциях инвестор потерял 34% годовой прибыли, по другим инструментам потери составили от 7% до 30%.

Дивидендные акции США
Мрачковский вывел все свои зарубежные акции в казахстанский банк. Это, в данный момент, более безопасно, по его мнению, а также дает возможность управлять ими и совершать куплю-продажу в долларах.

IPO
Николай рассказал о том, что в 2019 году ему удавалось зарабатывать до 100% годовых на операциях с IPO. В текущем году ситуация кардинально поменялась, о чем свидетельствуют цифры ниже.

Крипта
Из многих криптовалютных активов Мрачковский вышел во втором полугодии 2021 года. По его утверждению, все инвестиции он вернул с большим плюсом — прибыль по некоторым монетам составила 900%. Однако инвестор признался, что он не является адептом крипты и поэтому в эту нишу вкладывает небольшую часть своего инвестиционного портфеля — примерно 1,5% от общей суммы инвестиций.

Трейдинг
На протяжении нескольких лет Николай работает с брокерами, которые управляют его инвестициями, занимаясь срочной торговлей на фондовом рынке. За прошлый год эти операции принесли ему 26% годовых.

В феврале текущего года Николай остановил все операции на бирже, а запустил их только спустя полтора месяца. Сейчас прогнозировать годовую прибыль от трейдерских операций, по его мнению, рано.

Заключение
Анализ инвестиционного портфеля профессионального инвестора показал, что зарабатывать деньги можно даже в жесткий кризис. О стопроцентных плюсовых сделках рассказывают только скамеры и инфоцыгане. Реальность такова, что даже опытные инвесторы имеют ряд убыточных капиталовложений. Отличает опытного инвестора от малоопытного только количество прибыльных проектов в общем портфеле.

Как ощущает себя бизнес с нестабильным курсом рубля [2022] - исследование от Франшизы Партнеркин

Мы не ставили цель при публикации данного материала прорекламировать те или иные инвестиционные инструменты. Статья выпущена в ознакомительных целях, и мы настойчиво рекомендуем: при выборе способа инвестирования взвешено оценивать риск и прибыль своих финансовых операций.

1
Как вам статья
0
Подпишись на свежие новости

Всего 1 раз в неделю, халявные промокоды и никак бабаянов