«Я арендую помещение за 10 тысяч, а сдаю за 40 тысяч», - как работает бизнес субаренды

Вы знали что в аренду можно взять не только помещение, но и подъезд - благоустроить его и сдавать с 4-х кратной выгодой. А еще можно арендовать подвал, или участок во дворе и иметь неплохой пассивный доход.

Редакция Франшизы Партнеркин сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале Разборщик.

Получить

Получите бесплатный бизнес-план по открытию бизнеса в ТОП сферах: гостиницы, туризм, глэмпинг, отели

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

Х | закрыть

ИИгорь Бондаренко,
основатель компании «Рантье»

Я занимаюсь бизнесом субаренды 2013 года. Мой первый объект был в Санкт-Петербурге на Водном канале. У меня был продуктовый магазин 60 кв.м., я там продавал экопродукты. Но мне не хотелось самому заниматься молоком и фруктами и я сдал их в субаренду. И каждый отдел приносил мне по 40 тысяч рублей. А вся аренда помещения обходилась мне в 60 тысяч рублей. т.е. я еще и оставался в выигрыше только на аренде.

В этот момент я понял что субаренда это очень интересная тема и постепенно стал развивать это как бизнес.

Что такое субаренда коммерческой недвижимости?
Мы берем большие объекты, например 100 или 200 кв.м. и делим их на небольшие отделы и пересдаем их на открытом рынке разным компаниям.

Получается взяли 100кв.м. за 100 тысяч рублей, поделили по 33 кв.м и сдаете каждый за 50 тысяч рублей?
По сути да. Но это не значит что мы получим 50 тысяч рублей чистой прибыли. У нас еще есть дополнительные расходы, уборка, вывоз мусора, налоги и получается, что нам остается порядка 30 тысяч рублей. Но на самом деле у нас совсем другие цифры и заработок интереснее.

Вы берете в аренду только офисные помещения?
Нет. Мы берем совершенно разные объекты. Мы можем взять и общедомовое имущество. Например у ТСЖ мы можем взять старый подъезд, переделать его сдать в субаренду.
Или мы можем брать земельные участки, ставить на них павильоны и тоже сдавать в субаренду. Все эти объекты я вам сегодня покажу.

Какой формат аренды интереснее всего для предпринимателей?
У каждого из направлений есть свой интерес.

Что вы нам покажете в первую очередь?
Это самый классический объект, когда мы берем одно помещение, делим его на части которые сдаем. Это спальный район Питера, где на первом этаже новостройки мы взяли коммерческое помещение площадью 105 кв.м и разделили его на 3 арендаторов - Lamoda, салон красоты и химчистка. У помещения есть 2 выхода. Один мы отдали Lamoda, а второй отдели салону красоты и химчистке разделив помещение тамбуром. Lamoda и салон красоты у нас по 44 кв.м., а химчистка 17 кв.м.

Как вы выбираете локацию, где будете арендовать помещение?
Есть разные стратегии, но самое главное чтобы был густонаселенный район. Например вышеперечисленным кредиторам не нужен проходящий трафик, они берут клиентов с интернета, и салон красоты тоже делает рекламу в интернете, но еще и сидит на трафике соседей.

А как помещения устроены внутри?
Например химчистка, это просто пункт приема и выдачи. Поэтому им не нужно большое помещение. Но тут есть вытяжка хорошая и в каждом помещение есть свой отдельный туалет.

А размежевание и ремонт вы делаете сами?
Да. Например у одного помещения была интересная особенность, - полы на 50 см ниже земли, и мы их поднимали. Но зато под ним очень просто было разводить слив.

А где вы ищите помещения?
Есть очень много площадок для поиска помещений. Например Авито и другие интернет источники. Но самые интересные объекты можно получить через сарафанное радио.

Ищешь бизнес идею по твоим интересам и финансам?

Мы подготовили тест, который выявит идеальную бизнес-идею для тебя, соответствующую твоим уникальным потребностям и амбициям

Пройти тест

Когда ты начинаешь заниматься этим бизнесом ты знакомишься с собственниками помещений, с застройщиками и спустя какое-то время ты зарабатываешь опыт, знания и знакомства.

А если только начинаешь этот бизнес, где лучше искать?
Наверное на Авито. А еще можно приехать на один объект и походить рядом, может что еще сдается поблизости. Или спросить у собственника, может у него не одно помещение. Можно звонить застройщикам и спрашивать помещения. Т.к. довольно часто застройщики не продают коммерческую недвижимость, а оставляют ее себе. И у них может быть 10-15 объектов которые нельзя найти ни на каких площадках. А их будет сдавать их управляющая компания уже проверенным арендаторам.

А помещение которое мы смотрели вы у кого в аренду взяли?
У застройщика. Причем он сам согласился поднять полы. а весь остальной ремонт делали мы.

А на таких объектах есть какие-то арендные каникулы?
Да, конечно. Тут нам давали 2 месяца, чтобы успеть сделать ремонт.

А если я снял помещение, сделал ремонт, удачно пересдал, но через 11 месяцев у меня закончился договор и у меня забирают помещение. Как себя подстраховать на такой случай?
Ну во первых договор надо заключать не на 11 месяцев, а на дольше 5-10 лет. Во вторых мы заключаем очень жесткий договор аренды, чтобы у собственника не было возможности его нарушить.

Насколько я знаю, гораздо проще найти большое помещение в аренду, чем маленькое. Так?
Да, все верно. Очень сложно найти на рынке помещение размером до 30 кв.м. Именно поэтому мы стараемся делать небольшие помещения которые пользуются большим спросом у таких бизнесов как, например, химчистка.

А из-за высокого спроса, цена на такие помещения гораздо выше.

А Lamoda сами делали ремонт?
Нет, с ними интересная история. Они дали нам проект, по которому мы должны были сделать ремонт, а потом они нам частично возместили. На ремонт было потрачено 400 тысяч рублей, а они нам возместили 280 тысяч рублей.

А в какой момент вы начинаете искать арендаторов?
За долго до того, как мы нашли объект. Но мы всегда договариваемся с собственниками и нам дают ключи чтобы мы могли показать объект.

Открой франшизу в сфере остекления и дизайнерской отделки балконов и лоджий с окупаемостью 3-4 месяца

А объекты сдаются на прямую или через агентов?
Когда как. Но если есть агент, его всегда можно замотивировать со своей стороны, т.к. в обычном случае ты не платишь - платит собственник. А когда объектом управляет агент, то можно спокойно водить потенциальных арендаторов, т.к агент становится заинтересованным чтобы именно ты снял объект.

Получается что еще не имея договора аренды, вы нашли арендаторов?
Да, когда мы нашли арендаторов, мы сняли помещение.

И сколько времени это заняло?
Порядка 3-4 недель чтобы подписать все договора.

А где искать субарендаторов?
Ну тут тоже много вариантов, начиная с того же Авито. Главное - создать интересное предложение. которое замотивирует потенциального арендатора тебе позвонить. И когда вы набираете определенный пул арендаторов, вы находите объект, приглашаете их туда и, зачастую, уже на месте решается вопрос с тем, кто займет данное помещение.

За какую сумму вы арендуете помещение и за сколько вы пересдаете его?
Конкретно это помещение, площадью 105 кв.м мы арендуем по цене 173 тысячи рублей. Получается, что 1 кв. м. нам обойдется в 1650 рублей. Химчистке мы сдаем за 49,300 рублей, получается 2900 рублей 1 кв.м. Салон красоты, занимающий площадь 44 кв.м.платит 105600 рублей, а ПВЗ Ламода за такую же площадь платить 110 тысяч рублей. Коммунальные платежи делятся на всех арендаторов, она составляет 6 тысяч рублей на всех. До вычета налогов выручка составляет 91,600. Мы платим УСН, это 7% с чистой прибыли. И чистыми нам остается с этого объекта 85 тысяч рублей.

Какие риски есть в этом бизнесе? Например, что делать если один арендатор съезжает?
У нас преимущественно со всеми арендаторами подписан долгосрочный договор аренды. Но в каждом договоре у нас прописано, что если они хотят съехать, то необходимо предупредить нас об этом за 2 месяца. И этого времени вполне достаточно чтобы найти другого арендатора.

Но в целом. у нас есть горячий лист арендаторов, которые очень быстро занимают вакантные места.

Какие вложения потребовались конкретно в этот объект?
500 тысяч рублей мы вложили в ремонт, плюс первый месяц аренды. Но обычно, ты платить первый месяц аренды, получаешь 2 месяца арендных каникул, а затем вносишь залоговый платеж. А вот арендаторы тебе платят сразу за 1 и последний месяц аренды. И ты эти деньги можешь вложить, например, в ремонт.

Еще одна ваша локация подъезд. Расскажите, как можно снять подъезд?
Во многих старых домах подъезды имели два выхода во двор и на улицу. В начале 90-х, во многих подъездах часть которая выходит на улицу - перекрыли. Вот именно ее и я взял в аренду.

И у кого можно взять в аренду - подъезд?
У ТСЖ. У меня таких 4 помещения и каждое я арендую в месяц по 10 тысяч рублей. Вообще у каждого ТСЖ есть общедомовое имущество, будь то подъезд, колясочная, подвал или земельный участок около дома. Главное - правильно оформить все документы.

Я арендую это помещение уже больше 5 лет, а все деньги которые я плачу идут на счет ТСЖ. За это время в доме уже поменяли кровлю, электрическую проводку, двери входные, стеклопакеты в подъездах. И за счет моих платежей, ТСЖ может не повышать коммунальные платежи для пенсионеров.

А все это можно проверить?
Да, конечно я прошу у председателя ТСЖ чтобы он вывешивал информацию с приходом от нас средств и расходом их на нужду дома. И если по началу у некоторых людей есть сомнения на наш счет, то со временем они видят сколько денег мы приносим дому. У меня есть объекты арендованные у ТСЖ за которые я плачу по 100 тысяч рублей, а это 1,2 млн в год.

Какая площадь у помещений в подъездах?
Порядка 8 кв.м на первом этаже и около 7 кв.м. на втором этаже. Но разделено не везде. Хотя я считаю что это очень удобно, тк. на первом этаже у них зона продаж (аксессуары для сотовых телефонов), а на втором склад и туалет.

Второй арендатор - скупка золота плюс ломбард.

Третий - магазин товаров для бани, по мне - лучший в Питере, но у этого арендатора нет второго этажа.

«Маржинальность моего бизнеса 90%», - тренер NI по построению бизнеса и продажам

А за какую сумму вы сдаете эти помещения?
По 40 тысяч рублей вместе с коммунальными платежами.

Как выйти на управляющую компанию и стать их партнером?
В первую очередь надо понять, подходит ли вам локация, например, рядом есть метро или пешеходный переход. Затем необходимо узнать, есть ли у председателя ТСЖ документы, согласно которым он может сдавать помещения или земельный участок. Ну а дальше надо прийти, познакомится с председателем и предложить ему условия аренды.

А если дом состоит на балансе управляющей компании?
Там просто немного по другому надо выстраивать отношения. Просто председатель не ориентирован на получение личной выгоды, он работает на благо дома, а управляющая компания - это коммерческая организация, которая заточена на получение выгоды.

А какие по этим объектам расходы?
Вообще никаких, я на эти объекты приезжаю раз в 2-3 месяца. А все оплаты мне перечисляют на расчетный счет.

А сколько денег ушло на ремонт?
Не очень много. Там главное было убрать лестницы которые были, сделать небольшой косметический ремонт, заменить стеклопакеты и двери. А в двух подъездах я разбил объект на 2 этажа. На каждый подъезд я потратил наверное тысяч по 150-200.

Еще один ваш объект ларек? Как получить такую локацию?
Наш объект расположен в спальном районе, на нем установлен нестационарный торговый объект. Я взял в аренду земельный участок у ЖСК и поставил на нам павильон, по сути это тоже общедомовое имущество. Сейчас он уже конечно поистрепался маленько, но объекту уже 4,5 года.

Сколько стоит взять в аренду участок земли?
Я снимаю 30 кв.м за 30 тысяч рублей.

А кто у вас арендует и за сколько?
Пересдаю я двум арендаторам. Один занимает 20 кв.м и продает фрукты и овощи и платит 90 тысяч рублей. Второй арендатор, занимается продажей текстиля, за 10 кв.м. он платит 60 тысяч рублей. Итого выручка 150 тыс рублей. Из которых я оплачиваю 30 тысяч рублей аренду и других трат по этому объекту у меня нет.

А это цена в рынке?
Да, абсолютно.

А тут есть туалет и свет?
Туалета и воды тут нет. У нас договор с ЖСК что мы пользуемся их туалетом. Но у меня есть другие похожие объекты, куда мы подводили воду от дома. А что касается электричества, - тут подводка на 30КВ, этого вполне хватает чтобы отапливать павильон зимой.

Как договориться с ЖСК?
По сути также как с ТСЖ. Приходишь и предлагаешь снять в аренду любое неликвидное имущество. Но если ты устанавливаешь павильон, то тебе необходимо подготовить определенный пакет документов. Для получения «проекта благоустройства», необходимо получить задание на разработку «проекта благоустройства», затем его разработать, согласовать его с органами власти и только после этого можно устанавливать павильон.

А я могу сам собрать весь пакет документов или лучше воспользоваться услугами юриста? И сколько времени это занимает?
Занимает это 2-3 месяца. Самостоятельно это сделать практически невозможно, лучше обратиться в компанию, которая занимается оказанием таких услуг.

А как вы выбрали локацию для павильона?
Тут старый жилой фонд, спальный густонаселенный район, а рядом есть небольшой торговый комплекс который дает основной трафик. Причем арендатор который занимается текстилем арендует у меня много объектов аналогичных, но только там, где старый жилой фонд.

Ищешь бизнес идею по твоим интересам и финансам?

Пройти тест

А какая вообще необходима минимальная проходимость мимо объекта, который вы планируете арендовать?
Минимум 200 человек в час. Но считать надо вечером или утром, когда самый большой трафик.

А в маленьком городе ваша система субаренды будет работать?
Это будет работать в любом городе где есть ТСЖ и ЖСК.

А что по конкуренции? Насколько сложно находить такие места для аренды?
Этим очень мало кто занимается.

Мы посмотрели три разных формата объектов. Какой из них сложнее запустить на сегодняшний день?
В каждом из видов деятельности есть определенные сложности. И надо быть к этому готовым.

Ну инвестиции везде разные?
Практически одинаковые. Например, такой павильон сейчас стоит 24 тысячи рублей за 1 кв.м. Плюс надо подвести электричество, перевезти его. Хотя, конечно, раньше они стоили гораздо дешевле.

Получить

Получите бесплатную консультацию по выбору бизнес ниши в 2023 году: гостиницы, туризм, глэмпинг, отели

«Я купил путевку в Эмираты за 600 тысяч и еще осталось», - сколько зарабатывает производитель детской мебели

Получается, что субаренда коммерческой недвижимости самая простая?
Если так рассуждать, то, наверное, да.

А в вашем бизнесе есть сезонность?
Летом сильно падает спрос и мы стараемся не открывать объекты. С сентября до середины ноября высокий сезон. Дальше затишье до середины февраля, и идет новый подъем спроса до мая.

Какие основные сложности есть в этом бизнесе?
Самая главная сложность - это поиск подходящих объектов, соответствующих всем критериям.

Сколько уходит на поиск хорошего объекта?
Все зависит от опыта. Но в среднем 1-1,5 месяца.

А какой самый главный плюс ниши?
Это пассивный бизнес. который легко контролировать и масштабировать.

С какого количества объектов можно начинать делегировать работу?
Я думаю с пяти можно брать администратора.

Какой совет вы можете дать ребятам, которые планируют начать заниматься субарендой коммерческой недвижимости?
Надо просто начать заниматься и результат не заставит себя долго ждать.

Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.

Если вы хотите рассказать о своем бизнес опыте, пишите нам в Телеграм - @f_partnerkin или на почту [email protected]